บ้านราคาถูก

บ้านราคาถูก

บ้านราคาถูก ต้นสายปลายเหตุที่ทำให้งบประมาณก่อสร้างแย่ลงกว่าเดิม ก่อสร้างบ้านแล้ว “งบประมาณบาน” คือปัญหาสามัญที่เจ้าของบ้านแทบทุกข้างหลังจำเป็นต้องพบเจอ แม้กระนั้นจะบานมากน้อยแค่ไหนขึ้นกับว่า เจ้าของบ้านเตรียมตัวในการก่อสร้างไว้เช่นไร หรือแม้กระทั้งศึกษาเล่าเรียนข้อมูลเตรียมมาอย่างยอดเยี่ยมแล้ว ก็บางทีอาจเสียท่าเสียรู้กับจุดไม่บางทีอาจคาดการณ์ได้เช่นเดียวกัน อย่างผมเองตอนก่อสร้างบ้านข้างหลังแรก หากแม้หน้าที่ งานการ ของตัวเอง เพียงพอจะมีความชำนาญ วิชาความรู้ในวงการก่อสร้างอยู่บ้าง แต่งบก่อสร้างก็เริ่มบานตั้งแต่งานส่วนประกอบ

ต้นเหตุหลักเป็น เพราะเหตุว่าเร่งรีบเคร่ง กับโอกาสยามมากจนเกินความจำเป็น ก็เลยไม่ทันตรวจเช็ค แบบบ้านให้ดีๆทำให้จำต้องปรับแต่งสเปคเหล็กส่วนประกอบคราวหลัง ส่งผลให้งบประมาณองค์ประกอบมากขึ้น มาจากเดิมหลักแสนและก็เบาๆบานสม่ำเสมอเรื่อยบทความนี้ ก็เลยนำข้อมูลต่างๆมาเล่ากล่าว จากประสบการณ์ ของตน แล้วก็จากประสบการณ์ของผู้ที่เป็นเจ้าของบ้านที่ผมช่วยเลี้ยงดูให้ อะไรที่เป็นสาเหตุสำคัญให้งบประมาณก่อสร้างแย่ลงกว่าเดิม บ้านโทนสีขาว

ระบุงบประมาณก่อสร้างไม่ถูกตั้งแต่ต้น

นับเป็นต้นเหตุลำดับที่หนึ่งที่เกิดขึ้นในปัจจุบัน ที่ไปที่มาของการคำนวณงบประมาณไม่ถูกตั้งแต่ต้น มักมีสาเหตุจากการดูข้อมูลรีวิวก่อสร้างบ้านราคาไม่แพงจากเพจหรือเว็บอะไรก็แล้วแต่อันดับแรกจะต้องทำความเข้าใจก่อนว่า ผู้ที่ทำเพจออนไลน์จำนวนมาก ปรารถนาปั่นกระแสให้กำเนิดยอดผู้ชมมากมายๆแล้วก็ราคาบ้านที่ต่ำกว่าธรรมดา มักชวนให้มีการคลิกเข้าชม กดไลค์ กดแชร์กันมากยิ่งกว่าบ้านราคาทั่วๆไป ข้อมูลพวกนี้ก็เลยถูกแพร่ไปอย่างเร็ว

แต่ว่าเมื่อได้แสวงหาข้อมูลที่จริงจริงแล้ว กลับทำให้พบว่า ราคาดังที่ได้กล่าวมาแล้วยังไม่รวมหลายๆอย่าง ดังเช่น ไม่รวมเครื่องสุขภัณฑ์ ไม่รวมงานกระเบื้อง ไม่รวมงานกระแสไฟฟ้า เป็นเพียงแค่ราคาองค์ประกอบหลักแค่นั้น หรือแม้กระทั้งบางข้างหลังกลับต้องมาพบว่า เจ้าของบ้านคุมการก่อสร้างด้วยตัวเอง ก็เลยปกติที่จะลดเงินลงทุนต่างๆไปได้ แต่ว่าคนส่วนมากมักมิได้สืบเสาะหาเนื้อหา จำแค่เพียงว่า บ้านรูปแบบนี้ ค่าก่อสร้างราว 9,000 – 12,000 บาท/ตำรวจมัธยม แค่นั้น เมื่อคิดคิดแผนมีบ้านเป็นของตัวเอง ก็เลยประเมินงบประมาณตามพื้นที่ใช้สอยแบบอย่างคร่าวๆยิ่งคนไหนกันก่อสร้างบ้านโดยไม่มีที่ปรึกษาอะไรก็แล้วแต่ติดต่อผู้รับเหมาก่อสร้างโดยตรง ถ้าคุณเจอกับผู้รับเหมาก่อสร้างในข้อต่อไป งบประมาณก่อสร้างบ้านย่อมแย่ลงกว่าเดิมอย่างไม่ต้องสงสัย

สำหรับงบประมาณก่อสร้างที่เสนอแนะในปี 2564-2565 เพียงพอจะเฉลี่ยโดยประมาณได้ดังต่อไปนี้

• 14,000 – 16,000 บาท/ตร.ม. คุณจะได้บ้านทั่วไป ประมาณบ้านในโครงการจัดสรร ไม่เน้นดีไซน์หรือวัสดุตกแต่งมากนัก
• 16,000 – 20,000 บาท/ตร.ม. บ้านที่เริ่มมีดีไซน์ มีงานตกแต่ง เช่น งานกรุผิวผนัง, มีงานฟาซาด ระแนง
• 20,000 – 25,000 บาท/ตร.ม. หากคุณอยากได้บ้านประมาณ บ้านที่ลงนิตยสาร เว็บไซต์ บ้านที่ออกรายการทีวี มักเริ่มต้นด้วยเรทราคานี้ โดยจะเน้นงานดีไซน์ที่พอเหมาะ พอดี เลือกใช้วัสดุเกรดดี มักต้องทำงานร่วมกับผู้รับเหมาที่มีประสบการณ์
• 25,000 – 35,000 บาท/ตร.ม. บ้านที่เน้นออกแบบพิเศษ มีความยูนีคสูง ผิววัสดุแทบจะไม่เห็นงานฉาบทาสีเลย แต่เต็มไปด้วยการเล่นกับวัสดุ หลายหลังที่ออกนิตยสาร ทีวี ที่มีคนแชร์กันมาก ๆ เช่น บ้านคุณหนึ่ง ณรงค์วิทย์, บ้านคุณบอย พิษณุ ก็เรทราคาก่อสร้างประมาณนี้

มองเห็นราคาแล้วสะดุ้งกันใช่ไหม มันไม่เหมือนอย่างที่คิดไว้เลยรึเปล่า แม้กระนั้นโน่นหละเป็นเรื่องจริงที่จำเป็นต้องเห็นด้วย อย่าเชื่อข้อมูลลวงจากคนใดกล้วยๆเนื่องจากหัวหน้าเสนอ ราคาต่ำ เกินจริง มักส่งผลผลดีแฝงด้านใด ด้านหนึ่งเสมอ บ่อยมากที่ศึกษาค้นพบว่า เจ้าของบ้านบางข้างหลังดีไซน์ บ้านเสร็จแล้ว แม้กระนั้นปักใจมั่นใจว่าเรทก่อสร้างต่ำๆจะทำเป็นจริง ตอนท้ายหาผู้รับเหมาก่อสร้าง ในเรทดังที่กล่าวผ่านมาแล้วมิได้ บ้านที่นึกหวังไว้ควรต้องพับแผนการไปโดยทันที บ้าน

โดนผู้รับเหมาก่อสร้างยั่ว ด้วยราคาก่อสร้าง ที่ถูกเกินจริง

ผู้รับเหมาก่อสร้างดีๆนั้นมี แม้กระนั้นจากประสบการณ์ แล้วมีน้อยมากๆเกือบจะหาเข็มในห้วงสมุทรก็ว่าได้ แต่ว่าก็อาจจะไม่แปลกอะไรด้วยเหตุว่าข้อบังคับบ้านพวกเราไม่ค่อยคุ้มครองปกป้องผู้ซื้อเยอะแค่ไหนนัก เมื่อมีปัญหากัน ผู้รับเหมาก่อสร้างมักลอยตัวมิได้ต้องโทษอะไรก็ตามกลลวงต่างๆก็เลยแปลงเป็นวัฒนธรรมที่คนไหนกันแน่ก็สามารถเข้ามารับงานในสายอาชีพนี้ได้

ผู้รับเหมาก่อสร้างที่ตั้งใจมาคดโกงจะทราบข้อบกพร่องดีว่า เจ้าของบ้านโดยมากอยากได้บ้านราคาไม่แพง และก็จำนวนมากพึ่งก่อสร้างบ้านข้างหลังแรก ก็เลยขาดความรู้ความเข้าใจ ขาดประสบการณ์ “สรุปโดยรวมหมายถึงหลอกง่ายนั่นเอง ” ผู้รับเหมาก่อสร้างพวกนี้จะใช้แนวทางเสนอราคาต่ำเพื่อได้งานก่อน แต่ว่าในราคา ที่เสนอมานั้น ยังไม่รวมรายการต่างๆที่ต้องอีกเยอะแยะ ในมุมเจ้าของบ้าน มองเห็นผู้รับเหมาก่อสร้างทำ BOQ มาให้ มีรายการต่างๆนับร้อยรายการก็เลยคิดไปเองว่าเขาอาจรวมทุกๆสิ่งทุกๆอย่างมาให้แล้ว แล้วก็ด้วยความจริงใจที่หลงเสน่ห์จำนวนยอดสุทธิของราคาที่เสนอไว้

ก็เลยไม่คิดที่จะตรวจเนื้อหารายการใดๆก็ตามเมื่อการก่อสร้างดำเนินไปถึงกับขนาดที่จึงควรมีสิ่งที่ยังไม่มีใน BOQ ผู้รับเหมาก่อสร้างจะเบาๆเปิดเผยความเป็นจริงมาว่า ยังไม่รวมรายการโน่นนี่สาระพัด ถ้าหากเจ้าของบ้านไม่ยินยอมจ่ายเพิ่มก็พร้อมที่จะไป ก่อนที่จะตัดสินใจจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างรายใด อย่ามองเพียงแค่ว่าเขามี BOQ มาให้ไหม แต่ว่าจำเป็นต้องวิเคราะห์อย่างระมัดระวังว่า BOQ มีรายการต่างๆครอบคลุมแล้วหรือยัง และก็ถ้าเกิดตรวจเองมิได้ ควรจะหาที่ปรึกษาช่วยพิจารณาให้ Phuket Villas

เสียดายตังค์ ไม่ยินยอมว่าจ้างนักออกแบบ

ผมมักชี้แนะคนที่กำลังก่อสร้างบ้านเสมอว่า “คนที่จะอยู่เคียงคู่เจ้าของบ้านเจริญที่สุดเป็นนักออกแบบ” คำว่าคนเขียนแบบในตรงนี้ รวมถึงทั้งยังบริษัทรับออกแแบบ ดีไซน์เนอร์ หรือแม้กระทั้งวิศวกร ที่ดีไซน์บ้านได้ เหตุผลเนื่องจากว่า คนเขียนแบบหรือดีไซน์เนอร์ มิได้เป็นคนที่ส่งผลผลดี ร่วมในการก่อสร้าง รวมทั้งเขามักคุ้มครองป้องกันงานดีไซน์ของเขาเอง เพื่อคำตอบ ของการก่อสร้าง ตรงตามแบบที่สุดเท่าที่จะทำเป็น แม้กระนั้นต้องมีข้อโต้แย้งตรงที่ คนเขียนแบบหรือกลุ่มออก แบบดังที่ได้กล่าวผ่านมาแล้ว จำเป็นต้องวางแบบ สิ่งเดียว มิได้รับสร้าง

คนโดยมากมักรู้เรื่องว่า นักออกแบบปฏิบัติหน้าที่ แค่เพียงดีไซน์ แล้วก็ยังรู้เรื่องไปอีกว่า แบบบ้านมองไม่เห็นจะมีอะไรจำนวนมากเพียงแค่ขีดๆเขียนๆเรื่องจริงแล้วแบบบ้าน ที่ดีสามารถช่วยตัดงบประมาณไปได้มาก ลดจุดบกพร่องที่บางทีอาจเกิดขึ้นในการก่อสร้างเจริญ แล้วก็เมื่อคุณได้ทราบจะ คนเขียนแบบแล้ว ก็พอๆกับว่า คุณพอดีหารือที่มีความเข้าใจ มีประสบการณ์ อย่างต่ำการผลิตบ้านข้างหลังนี้ ภูเก็ต วิลล่า

เจ้าของบ้านจะไม่รู้จักสึกกระโดด ผู้เดียวคนเดียว ถ้าเกิดมีปัญหาใดในการก่อสร้าง มีปัญหากับผู้รับเหมาก่อสร้าง คุณยังสามารถขอความเห็นพวกเขาได้ตลอดถึงแม้งานวางแบบ จะเสร็จสมบูรณ์และตาม การว่าจ้างคนเขียนแบบดีไซน์ ก็เลยมิได้เป็นรายจ่ายที่แพงเลย ในทางตรงกันข้าม ค่าวางแบบในประเทศไทยถือว่าถูกมากมาย เมื่อเทียบกับเรทราคาดีไซน์จากประเทศอื่นๆดีไม่ดีถูกกว่าค่ากระเบื้องปูพื้นอีก

แบบก่อสร้างไม่จัดการ ดีเทลตกหล่น

ถึงแม้คนเขียนจะเสนอแนะให้ว่าจ้างคนเขียนแบบ แม้กระนั้นก็ไม่ใช่ว่าคนเขียนแบบทุกคนจะเก่งหรือมีประสบการณ์เสมอ และก็บ่อยมากพบว่า งบประมาณที่แย่ลงกว่าเดิมอาจเกิดขึ้นเนื่องจากจุดบกพร่องในงานดีไซน์หรือความไม่แน่ชัดในแบบก่อสร้างได้เช่นเดียวกัน การหานักออกแบบดีไซน์เนอร์ก็เลยจำเป็นจะต้องเลือกบริษัทที่ผ่านงานดีไซน์มามากมาย ยิ่งมีประสบการณ์มากยิ่งผ่านแนวทางในการศึกษาเรียนรู้จากงานจริงได้ดิบได้ดี พวกเขาจะเข้าใจดีว่า แบบก่อสร้างที่ดี จำต้องมีเนื้อหาใดประกอบลงในแบบบ้าง

เนื่องจากว่าถ้าเกิดแบบก่อสร้างขาดเนื้อหางาน อะไรบางอย่างหรือ ขาดความกระจ่างแจ้ง สำหรับการเจาะจงสเปคต่างๆอาจส่งผลให้ผู้รับเหมาก่อสร้างรู้เรื่องงานนั้นๆไม่ถูกได้ ก็เลยเป็นต้นเหตุของการตีรื้อถอนทำใหม่ ก่อให้เกิดรายจ่าย ที่ไม่มีความจำเป็นได้เหมือนกัน

แบบไม่นิ่ง กำกวมในความอยากได้

บ่อยที่ศึกษาค้นพบว่า ถึงแม้แบบบ้านจะเสร็จสิ้นแล้ว แต่ว่าคนที่เป็นเจ้าของบ้านยังมีความไม่แน่ใจในความอยากอะไรบางอย่าง ทำให้ “แบบไม่นิ่ง” ความลังเลใจนี้มักเกิดขึ้นได้เพราะมีสาเหตุเนื่องมาจากความไม่กระจ่างในสิ่งที่ต้องการตั้งแต่ต้น หรือไปมองเห็นความคิดใหม่ๆกระตุ้นให้เกิดการเปลี่ยนดวงใจเฉียบพลัน ควรต้องเปลี่ยนแปลงงานบางสิ่งบางอย่างขณะดำเนินงานก่อสร้าง ซึ่งจะส่งผลอีกทั้งค่าใช้สอยส่วนต่างในงานอุปกรณ์ ค่าเหนื่อย และก็ช่วงเวลาก่อสร้าง ที่สูญเสียไป

ความเป็นจริงแล้วการเปลี่ยนแปลงแบบขณะก่อสร้างคือเรื่องธรรดาที่เผชิญได้หลายครั้ง แม้กระนั้นถ้ามีจุดปรับปรุงแก้ไขเยอะเกินไปก็จะต้องแลกเปลี่ยนด้วยค่าใช้สอยที่แย่ลงกว่าเดิมมากขึ้นมา จุดที่ต้องระวังเป็นการเปลี่ยนแปลงขนาดรูปทรงต่างๆอาทิเช่น ลำดับแรกเริ่มในการก่อสร้าง เจ้าของบ้านเริ่มมองเห็น รูปร่าง ของห้องต่างๆจากกระบวนการวางแผนผังหรือวิธีทำคานพื้น เมื่อมองเห็นของแท้ อาจจะเป็นผลให้มีความรู้สึกว่า ห้องมองเล็กหรือแคบเหลือเกิน แม้กระนั้นการมองมองเห็นเพียงแต่เส้นแบ่งที่ไม่มีฝาผนังกัน ชอบลวงตาให้มองแคบลงกว่าข้อเท็จจริงได้ HOME

ก่อนลงมือก่อสร้างอะไรก็แล้วแต่ก็เลยจำเป็นมากที่จะจำเป็นต้องตรวจทานสิ่งที่จำเป็นของตัวเองให้กระจ่างแต่แรกเริ่ม เพราะเหตุว่าการปรับนิดๆหน่อยๆเพียงแค่บางจุด อาจมีผลพวงไปถึงห้องอื่นๆชั้นอื่นๆหรือส่งผลกับความงามของตัวบ้าน แล้วก็โน่นบางทีอาจเป็นจุดเริ่มแรกเล็กๆที่บางทีอาจจำต้องเพิ่มงบประมาณสูงถึงหลักล้านก็เป็นไปได้

รายจ่ายที่ไม่คาดคิดมาก่อน

การผลิตบ้านหนึ่งข้างหลัง มิได้มีเพียงแต่ตัวบ้านแค่นั้น แม้กระนั้นยังมีค่าใช้จ่ายต่างๆต่างๆที่เจ้าของบ้านพึ่งทราบคราวหลังว่าจะต้องมี อาทิเช่นแบบอย่างตั้งแต่นี้ต่อไป

• ค่าเจาะตรวจดิน เพื่อทดลองชั้นดิน ใช้สำหรับการสเปคเสาเข็มในงานวางแบบองค์ประกอบ
• ค่าดินกลบ ปรับหน้าดินก่อนก่อสร้าง ในกรณีที่หน้างานต่ำลงยิ่งกว่าพื้นที่ใกล้เคียงมากมาย
• ค่าใช้จ่ายสำหรับเช่าที่ดิน สำหรับจัดเก็บอุปกรณ์ที่ใช้สำหรับก่อสร้าง กรณีหน้าการก่อสร้างแออัดคับแคบ
• ค่าทำรั้ว มักเป็นส่วนที่เจ้าของบ้านลืมคิด ยิ่งที่ดินกว้างเป็นไร่ ค่ารั้วบางทีอาจมากถึงหลักล้านบาท
• ค่าวิศวกรสำรวจงานองค์ประกอบ กรณีอยากที่จะให้มีการตรวจสเปคงานองค์ประกอบ
• ค่าคนเขียนแบบตรวจ กรณีอยากให้คนเขียนแบบตรวจก่อสร้างตามแบบ โดยทั่วไปจะคิดแยกจากค่าวางแบบ

ค่าคอนเซาท์ กรณีอยากได้กลุ่มบริหาร ควบคุมการก่อสร้าง

ค่าทึ่ม บางทีอาจมองเป็นคำพูดที่ไม่สุภาพและหยาบคาย แม้กระนั้นปกติที่คุณควรต้องพบเจอคำว่า “ทราบงี้” “ไม่น่าเลย” มันเป็นค่าประสบการณ์
รายการพวกนี้เป็นเพียงแต่แบบอย่างแค่นั้น แต่ว่าถ้าคุณได้ผู้รับเหมาก่อสร้างที่ไม่บริสุทธิ์ใจสำหรับในการเสนอราคา คุณอาจพบว่า ยังมีค่าเดินท่อปลวก, ค่าน้ำไฟในการก่อสร้าง รวมทั้งค่าครองชีพฯลฯ ก่อนที่จะตัดสินใจจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างรายใด ก็เลยควรต้องสำรวจอย่างถี่ถ้วน จะได้ไม่มีปัญหากันคราวหลัง

ซินแสหรือเพื่อนบ้านทัก

อีกหนึ่งต้นเหตุที่พบได้บ่อยครั้ง เมื่อก่อสร้างบ้านไปแล้วคนรู้จักกันเข้ามาทัก “จุดนี้ไม่ดีนะ” “ทำอย่างนี้มิได้นะ” หรือบางคนเชื่อในฮวงจุ้ย ภายหลังจากก่อสร้างบ้านเสร็จแล้วให้ซินแสมาดู ซินแสรับงานมาแล้วแม้ว่าจะไม่มีจุดใดไม่ถูกฮวงจุ้ย แม้กระนั้นถ้าหากว่าไม่มีอะไรให้เปลี่ยนแปลงเลยก็อาจจะดูเหมือนกับจะไร้ค่า จำเป็นต้องสั่งตีรื้อถอนแก้งานใหม่มากน้อยขึ้นกับแต่ละงาน แม้เกิดเหตุการณ์แบบนี้ บอกได้คำเดียวว่า ปลอดคนปฏิบัติงานไหน ต้องการปฏิบัติงานร่วมกับเจ้าของบ้าน โครงการภูวิลล่า ภูเก็ต

แม้คุณเชื่อในศาสตร์ฮวงจุ้ย สิ่งที่ทำได้คือ ว่าจ้างซินแสตั้งแต่ลำดับแรกเริ่มในงานดีไซน์ เพราะเหตุว่าถ้าเกิดมาข้างหลังวางแบบเสร็จแล้วผู้ออกแบบมีสิทธิ์ที่จะคิดค่าวางแบบใหม่ทั้งผองได้ โดยให้ซินแสระบุตำแหน่งแนวทางสำคัญต่างๆมาตั้งแต่ต้น ด้วยเหตุว่าการให้ซินแสมาภายหลังจากบ้านสร้างเสร็จแล้วแทบไม่กำเนิดคุณประโยชน์ด้านดีเลย มีแต่ว่ามาก่อให้เกิดปัญหาให้เจ้าของบ้านจะต้องลำบากตีสร้างกันใหม่วุ่นวาย

ส่วนกรณีคนรู้จักกันทักโน่น ทักนี่ ส่วนมากจะเป็นผลมาจากคนใกล้ตัว ถึงแม้โดยมารยาทแล้วพวกเราไม่สมควรกล่าวถึงบ้านคนใดกันในด้านลบ เนื่องจากว่าจะก่อให้เจ้าของบ้านหรือผู้อาศัยรู้สึกไม่สบายใจได้ แต่ว่าก็ยากยิ่งที่จะห้ามปากคนไม่ให้กล่าว เจ้าของบ้านก็เลยต้องแน่แน่ว แจ่มแจ้งในสิ่งที่ตกลงใจทำ คนใดกันจะบอกอะไรก็ไม่มีความจำเป็นที่ต้องให้ความเอาใจใส่ “บ้านของพวกเรา พวกเราอาศัยเอง ตกลงใจเลือกเอง คิดบัญชีสร้างเอง ควรกระหยิ่มใจเถอะ”

วัสดุที่ใช้สำหรับการก่อสร้างปรับราคาให้เพิ่มขึ้น

ถ้าคนใดกันได้ติดตามข้อมูลวงการก่อสร้าง จะรู้ดีว่า ปี 2564 นี้ ค่าเหล็กปรับพฤติกรรมสูงมากขึ้นราวๆ 40% และก็ปกติเมื่อราคาเหล็กปรับพฤติกรรมขึ้น วัสดุที่ใช้สำหรับการก่อสร้างอื่นๆมักปรับขึ้นตามอัตโนมัติ เพราะฉะนั้น แม้ว่าจะทำตามอย่างข้อต่างๆที่เสนอแนะไว้ข้างต้นแล้ว ก็อาจมีเรื่องไม่คาดคิดอะไรก็ตามทำให้งบประมาณก่อสร้างแย่ลงกว่าเดิมได้ การผลิตบ้านก็เลยจำเป็นที่จะต้องเผื่องบประมาณสำรองเผื่อไว้ด้วยเสมอ ไม่งั้น ถ้าขาดสภาพคล่องทางด้านการเงิน การก่อสร้างที่ทำงานไปแล้วบางทีอาจจะต้องหยุดชะงัก การหาผู้รับเหมาก่อสร้างใหม่มาเริ่มงานคราวหลังต่อจากงานเดิมที่ทิ้งค้างไว้ ย่อมจำเป็นต้องจ่ายแพงกว่าเดิมอย่างหลีกเลี่ยงมิได้เลย